Ratio de endeudamiento en hipotecas: cómo calcularlo en 2026 (con el Euríbor por encima del 3%)

Qué ha cambiado en septiembre de 2026

El entorno de financiación ha vuelto a endurecerse. El 10 de septiembre de 2026, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo elevó en 25 puntos básicos los tres tipos oficiales. La facilidad de depósito pasó al 2,50 % con efectos desde el 16 de septiembre. En paralelo, el Euríbor a un año cerró agosto en el 2,954 %, 0,840 puntos por encima de su valor de doce meses antes. La media de septiembre todavía es provisional hasta su publicación oficial.

Por qué este contexto importa en los expedientes hipotecarios

La misma nómina puede financiar menos capital cuando aumenta el tipo aplicado a la cuota. Los datos más recientes del INE reflejan que en junio se constituyeron 45.907 hipotecas sobre vivienda, con un importe medio de 178.365 € y un tipo inicial medio del 2,96 %. Son estadísticas registrales de operaciones formalizadas anteriormente, por lo que no sustituyen la oferta vigente que debe utilizarse para calcular cada expediente.

Qué es el ratio de endeudamiento y qué ratios conviene distinguir

Cuando un banco o un broker habla de ratio de endeudamiento suele referirse al DSTI: la relación entre el servicio mensual de todas las deudas y la renta neta disponible. No debe confundirse con la ratio préstamo-precio (LTP) o préstamo-valor (LTV), que mide el porcentaje de financiación respecto al precio de compra o tasación y refleja principalmente el ahorro previo del cliente.

• LSTI: cuota de la nueva hipoteca ÷ renta disponible.
• DSTI: (cuota de la hipoteca + resto de cuotas) ÷ renta disponible.
• LTI/DTI: principal o deuda total ÷ renta anual.
• LTP/LTV: préstamo ÷ precio de compra o valor de tasación.

El 35 %: referencia prudente, no límite legal automático

La Ley 5/2019 obliga al prestamista a evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, pero no fija un porcentaje máximo de endeudamiento. En su análisis de capacidad financiera, el Banco de España utiliza como estándares prudentes un DSTI inferior al 35 % y un LTP no superior al 80 %, y señala que estos niveles se encuentran entre los utilizados con mayor frecuencia por las entidades españolas. Superar el 35 % no equivale por sí mismo a una denegación: cada entidad aplica su propia política de riesgos y valora el conjunto del perfil.

Cómo calcular el ratio de endeudamiento paso a paso

Empieza por los ingresos netos mensuales que la entidad pueda acreditar y computar. En trabajadores asalariados, confirma el tratamiento de pagas extra y de retribución variable. En autónomos, el análisis se basa habitualmente en el rendimiento neto declarado y en su estabilidad, no en la facturación. A continuación, suma la cuota estimada de la nueva hipoteca y todas las obligaciones mensuales existentes: préstamos personales, financiación de vehículo, compras aplazadas, tarjetas y pensiones. La CIRBE ayuda a contrastar los riesgos declarados con los registrados.

Ratio de endeudamiento = (cuota de la hipoteca + otras cuotas mensuales) ÷ ingresos netos mensuales × 100

Ejemplo orientativo con tipos de septiembre de 2026

Consideremos una pareja con ingresos netos conjuntos de 3.200 € al mes y una cuota de coche de 250 €. Para una hipoteca de 200.000 € a 30 años, la cuota es de 843,21 € al 3,00 %, de 920,57 € al 3,70 % y de 1.160,80 € al 5,70 %. El ratio total resultante asciende respectivamente al 34,2 %, 36,6 % y 44,1 %. Las cifras usan el sistema de amortización francés y son orientativas; una oferta real puede variar por plazo, vinculaciones, diferencial y perfil.

• Escenario fijo al 3,00 %: cuota de 843,21 €; ratio total del 34,2 %.
• Escenario variable al 3,70 %: cuota de 920,57 €; ratio total del 36,6 %.
• Prueba prudente al 5,70 %: cuota de 1.160,80 €; ratio total del 44,1 %.

Capacidad máxima: qué cambia cuando sube el tipo

Si se toma el 35 % como referencia, el hogar del ejemplo puede destinar 1.120 € mensuales a deudas. Tras descontar los 250 € del coche, quedan 870 € para la hipoteca. A un tipo del 3,70 % y 30 años, esa cuota permite financiar aproximadamente 189.014 €. Con un tipo del 2,772 % —Euríbor de septiembre de 2025 más un diferencial de 0,60 puntos— la misma cuota habría permitido aproximadamente 212.502 €. La diferencia es de 23.488 €, sin variar los ingresos del hogar.

Seis palancas para mejorar el ratio antes de presentar la operación

La estrategia depende del perfil y de la política de cada entidad, pero estas comprobaciones ayudan a preparar una operación más sólida antes de enviarla al banco.

• Cancelar deudas pequeñas que absorben cuota mensual antes de la solicitud.
• Revisar tarjetas revolving y líneas de crédito, incluso si se utilizan poco.
• Comparar opciones fija, mixta y variable también por cuota y ratio, no solo por coste total.
• Ajustar el plazo con prudencia, verificando el límite de edad de vencimiento de cada entidad.
• Valorar un segundo titular cuando aporte ingresos acreditables y no añada una carga de deuda desproporcionada.
• Aportar más fondos propios para reducir simultáneamente principal, cuota y LTP/LTV.

Checklist del broker antes de enviar la operación

Documentar el análisis desde el inicio reduce retrabajos y permite explicar al cliente por qué una operación encaja mejor en una entidad que en otra.

• Ingresos netos acreditados y criterio de pagas extra confirmado.
• CIRBE revisada y deudas conciliadas con la declaración del cliente.
• Cuota calculada con la oferta o hipótesis de tipo vigente.
• Ratio base calculado y prueba prudente realizada cuando exista un tramo variable.
• LTP/LTV, entrada y gastos de compraventa verificados.
• Alternativas documentadas si el ratio supera el umbral de referencia.

Cómo lo resuelve Bluteca

En Bluteca, el estudio financiero forma parte de la ficha del cliente desde el primer contacto. Los ingresos y las deudas se registran una sola vez, el ratio se calcula automáticamente y el expediente conserva la información necesaria para el seguimiento y la trazabilidad. Así, la primera conversación con el cliente puede partir de una valoración estructurada, no de una simple toma de datos.